Dacă închiriezi un apartament, o casă sau un spațiu comercial, venitul obținut este supus impozitării, indiferent dacă chiriașul este o persoană fizică sau o firmă. Regulile nu sunt complicate în esență, dar depind de câțiva factori pe care merită să-i înțelegi înainte să semnezi contractul de închiriere.
Acest articol îți explică mecanismele din spatele impozitului pe chirii: ce se impozitează, cum se calculează baza de calcul, când datorezi contribuție de sănătate și ce diferențe apar la închirierea în regim hotelier. Pentru cifrele exacte în vigoare — cote, plafoane, termene — verifică calendarul fiscal și site-ul ANAF, pentru că acestea se modifică periodic.
Cine declară veniturile din chirii
Regula de bază: orice persoană fizică care obține venituri din închirierea unui bun imobil (apartament, casă, teren, spațiu comercial) trebuie să le declare la ANAF. Din punct de vedere fiscal, acest tip de venit se numește venit din cedarea folosinței bunurilor.
Declararea se face, în general, prin formularul unic, atât pentru estimarea venitului la începutul anului, cât și pentru definitivarea lui după încheierea perioadei fiscale. Dacă nu ai mai avut niciodată venituri din chirii, primul pas este să te informezi de pe portalul ANAF ce formular și ce termen se aplică în anul curent.
Există o distincție importantă legată de numărul de bunuri închiriate sau de modul de organizare a activității:
- Persoană fizică, fără formă de organizare — varianta cea mai simplă, potrivită pentru cine închiriază una sau câteva proprietăți ca activitate secundară.
- PFA (persoană fizică autorizată) — poate deveni obligatorie sau avantajoasă atunci când numărul de contracte sau volumul activității depășește pragurile stabilite prin lege pentru calificarea drept activitate economică. Dacă ești la limită, un calculator PFA te ajută să vezi cum arată sarcina fiscală în acest scenariu.
- Persoană juridică (microîntreprindere sau plătitoare de impozit pe profit) — relevantă dacă deții imobile prin intermediul unei firme sau dacă închirierea face parte dintr-o activitate mai amplă. Diferența dintre cele două regimuri de impozitare a firmei o poți vedea în acest calculator microîntreprindere vs. impozit pe profit.
Alegerea formei corecte de organizare depinde de câți chiriași ai, cât de constant este venitul și dacă activitatea depășește sfera simplei administrări a propriului patrimoniu. Nu există un răspuns universal — de aceea recomandăm discutarea situației concrete cu un contabil înainte de a decide.
Cum se calculează impozitul
Mecanismul de calcul pornește întotdeauna de la venitul brut din chirie — adică sumele încasate efectiv de la chiriaș, conform contractului. Din acest venit brut se scade o cheltuială forfetară, adică un procent recunoscut automat de lege drept cheltuială deductibilă, fără să fie nevoie de documente justificative.
Rezultă astfel venitul net impozabil, care se calculează, simplificat, astfel:
Venit net = Venit brut − Cheltuială forfetară (procent stabilit de Codul Fiscal)
Asupra venitului net impozabil se aplică o cotă de impozit unică, valabilă pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor. Atât procentul cheltuielii forfetare, cât și cota de impozit sunt stabilite prin Codul Fiscal și pot fi modificate prin acte normative ulterioare — de aceea nu le vom cita aici ca valori fixe. Le găsești actualizate pe portalul ANAF sau le poți verifica împreună cu un contabil.
Câteva situații care influențează calculul:
- Dacă închiriezi mai multe proprietăți, veniturile se cumulează pentru determinarea bazei impozabile totale.
- Dacă proprietatea este deținută în coproprietate (de exemplu, de soți), venitul se poate împărți între proprietari, cu implicații asupra impozitului fiecăruia.
- Chiria în valută se convertește în lei la cursul de schimb valabil, pentru a stabili corect baza de impozitare.
Pentru a înțelege cum se leagă impozitul pe chirii de restul veniturilor tale (salariu, activitate independentă), consultă instrumentele noastre — te ajută să vezi imaginea de ansamblu înainte de a lua o decizie.
Contribuția de sănătate
Pe lângă impozitul propriu-zis, veniturile din chirii pot genera și obligația de a plăti contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS). Aceasta nu se calculează separat pentru fiecare sursă de venit, ci prin raportare la un plafon anual, calculat de regulă în funcție de un multiplu al salariului minim brut pe economie.
Mecanismul funcționează astfel:
- Se însumează toate veniturile pentru care legea prevede plata CASS: chirii, dar și venituri din PFA, dividende, investiții etc., în funcție de categoriile incluse la momentul respectiv.
- Se compară suma cumulată cu pragurile valorice stabilite de lege (exprimate, de regulă, ca multiplu al salariului minim).
- În funcție de plafonul depășit, se datorează CASS la o bază de calcul stabilită tot prin raportare la salariul minim, nu la venitul efectiv realizat.
Pentru că salariul minim brut se modifică periodic și influențează direct aceste praguri, folosește calculatorul de salariu brut-net ca punct de plecare pentru a înțelege la ce valoare de referință se raportează calculul, apoi verifică pragurile actuale pe ANAF sau cu un contabil.
Un aspect important: dacă ai deja venituri de la un loc de muncă unde plătești CASS prin statul de plată, tot trebuie să verifici dacă veniturile din chirii, cumulate cu alte surse fără reținere la sursă, te obligă la plata separată a contribuției.
Contractele înregistrate
Contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF. Această obligație există indiferent dacă vorbim de un contract nou sau de unul prelungit, și are rol dublu: pe de o parte, servește ca dovadă a relației contractuale în caz de litigiu, iar pe de altă parte, oferă autorității fiscale informațiile necesare pentru a urmări corecta declarare a veniturilor.
Termenul de înregistrare și formularul aferent se pot modifica, așa că verifică întotdeauna varianta actuală pe portalul ANAF înainte să depui documentele. În general, procedura presupune:
- completarea unui formular specific, însoțit de o copie a contractului de închiriere;
- depunerea la administrația financiară de care aparții, fizic sau electronic, în funcție de opțiunile disponibile la momentul respectiv;
- actualizarea informațiilor dacă intervin modificări — schimbarea chiriașului, a chiriei sau încetarea anticipată a contractului.
Neînregistrarea contractului nu te scutește de obligația de a declara și de a plăti impozitul pe chirie — obligația fiscală există independent de formalitatea de înregistrare. În schimb, lipsa înregistrării poate crea probleme în relația cu ANAF sau în eventualele controale, pentru că nu există o dovadă oficială a termenilor contractuali.
Închirierea în regim hotelier
Situația se schimbă atunci când nu mai vorbim de o închiriere clasică, pe termen lung, ci de cazare pe perioade scurte, de tip regim hotelier — practică frecventă pentru apartamentele listate pe platforme de turism.
Diferența esențială este că această activitate este considerată, din punct de vedere fiscal, o activitate economică organizată, nu o simplă administrare a patrimoniului personal. Asta înseamnă, de regulă:
- obligativitatea autorizării ca PFA sau înființarea unei firme, în funcție de volumul activității;
- reguli diferite de impozitare față de chiria clasică — poate fi vorba de impozit pe normă de venit, impozit pe veniturile microîntreprinderii sau impozit pe profit, în funcție de forma juridică aleasă;
- posibile obligații suplimentare legate de clasificarea turistică a spațiului, taxe locale specifice și, în anumite cazuri, înregistrarea în scopuri de TVA dacă se depășește plafonul de scutire.
Dacă activitatea de cazare pe termen scurt generează venituri constante și repetate, folosirea regimului de venituri din chirii „clasice” pentru a evita obligațiile specifice activității economice nu este o opțiune legală — granița dintre cele două este dată de caracterul organizat, repetitiv și orientat spre profit al activității, nu de denumirea pe care o alegi în contract.
Pentru a estima corect impozitele într-un astfel de scenariu, verifică diferențele dintre impozitul pe microîntreprindere și impozitul pe profit, iar dacă activitatea implică TVA, folosește calculatorul de TVA pentru a înțelege mecanismul de calcul.
Întrebări frecvente
Trebuie să plătesc impozit dacă închiriez unei rude, fără contract scris?
Obligația fiscală există indiferent de relația cu chiriașul sau de forma contractului. Dacă încasezi bani pentru folosința unui bun, venitul este impozabil și trebuie declarat, iar contractul, chiar și între rude, ar trebui înregistrat la ANAF.
Ce se întâmplă dacă nu declar veniturile din chirii?
Nedeclararea expune la riscul de amenzi, calcul de obligații fiscale retroactive și dobânzi/penalități de întârziere. ANAF poate identifica veniturile nedeclarate prin verificări încrucișate, inclusiv din informațiile primite de la platformele de listare a proprietăților.
Pot deduce cheltuielile reale cu întreținerea, reparațiile sau utilitățile?
Regula generală pentru persoanele fizice presupune o cheltuială forfetară, stabilită procentual prin lege, fără a fi nevoie de documente justificative. Posibilitatea de a deduce cheltuieli reale, peste acest procent, depinde de forma de organizare aleasă (PFA sau firmă) — un contabil îți poate spune exact ce variantă e mai avantajoasă în cazul tău.
Acest articol are caracter informativ general și nu ține loc de consultanță fiscală personalizată. Regulile fiscale se schimbă frecvent, iar situația ta poate avea particularități care influențează calculul corect.